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表面金利と実質金利

利息制限法には金銭を目的とする消費貸借に関し貸主(不動産担保ローン業者)の受ける元本以外の金銭は、礼金、割引金、手数料、調査料その他何らの名義をもってするを問わず、利息とみなされる。これをみなし利息といいます。 
不動産担保ローンにおいて表面金利に加えて掛かる費用の内、利息制限法のみなし利息として実質金利に含まれるものとそうでないものがあります。

実質金利に含まれるもの

  • 調  査  料:不動産担保ローン業者が不動産を調査する名目で掛かる費用
    (貸付金額の1-3%程度)
  • 中途解約違約金:契約期間満了前に全額を返済する時に掛かる違約金(貸付金額の1-3%程度)

特に、契約後短期で全額を返済される場合に、上記2つの費用を支払った金利と見なし、実質金利が利息制限法に定める上限を超えるケースが発生することがあるので要注意です。 その超過利息は、元本と合わせて金利分を借主へ返金しなければなりません。
上記2項目は業者によって異なります。 日栄倉庫の場合は中途解約違約金はありません。

実質金利に含まれないもの

  • 印   紙  代:金銭消費貸借契約書に掛かる印紙代
  • 登記に掛かる費用:司法書士への報酬や遠方の場合は、その交通費などが含まれます。
  • 登記に掛かる税金:抵当権の設定時に支払われる登録免許税(借りたお金の0.4%)
    先順位がありその抵当権を抹消する場合は不動産の個数×1000円

不動産担保ローンは、貸付と同時に抵当権の設定を行います。 その時不動産担保業者が借主から直接受ける金銭ではなく、税金や司法書士へ直接支払われる費用であるため実質金利に含まれません。