ワンポイントアドバイス・不動産担保ローンと住宅ローンの違い

日栄倉庫株式会社

ワンポイントアドバイス

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

  住宅ローン 不動産担保ローン
目的 住宅購入(新築・中古)の為
リフォームも可
資金使途は自由
金利 変動・固定金利
年率0.6%~4.0%
固定金利
年率4.0%~15%
返済
期間
最長35年 5-10年程20年以上もある
抵当権 対象不動産に第一順位の抵当権を設定 対象不動産に抵当権を設定
順位は担保評価があれば第一順位でなくてもよい
生命
保険
指定の団体信用生命保険に加入義務あり 生命保険の加入の義務なし

1.収益不動産購入資金

時々、収益不動産の購入資金として不動産担保ローンのお申込みがあります。
一般的に収益不動産の表面利回りは良くて10%程度です。表面利回り10%から毎年掛かる税金や管理料や修繕積立金などの経費を差し引くと実質利回りは5%程度と思われます。不動産担保ローン業者の商品は5-10%の金利が掛かり、その様な所から借入をしても逆ザヤとなり利益は出ません。あくまでも、家賃収入から諸費用と毎月の元本返済と利息を支払った残りがキャッシュフロー(利益)であることを忘れてはいけません。
不動産賃貸業を事業として営むためには、金融機関が取り扱うアパートローンや不動産事業向けの長期事業者ローンを検討されることをお勧めします。

2.住宅ローン

自宅を購入する資金として、不動産担保ローンの借入についてお問合せがあります。
何らかの理由により銀行などの金融機関で住宅ローンを借りられない方がいらっしゃいます。
果たして、住宅ローンの代わりに不動産担保ローンを借りて大丈夫でしょうか。
答えは「NO」です。
不動産担保ローンの商品で年利10%、返済期間20年、元利均等払いの支払総額は、借りた金額の約2.3倍に膨らみます。
金融機関に住宅ローンの申し込みをして、審査が通らないことがあります。金融機関は、借入額に対するお客様の収入や、お客様の勤続年数、過去の借入の支払状況などから総合的に判断するからです。このような場合は、頭金(自己資金)を増やすか、もっと借入が少ない物件にするか、購入を一時延期するのが賢明でしょう。

3.不動産担保ローンの商品特性

上記2つのローンとは異なり、不動産担保ローンは資金使途が自由で無担保の消費者ローンに比べ、まとまった金額を低利でかつ長期間借りられる(毎月の返済が少ない)というメリットがあります。
特に、自宅は、賃貸不動産と違い収益は生みません。しかし、住みながら不動産の価値を利用し、担保として借入が出来る有益な資産です。今まで担保価値として使っていなかった不動産を資金使途の為に利用するのが不動産担保ローンです。

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