一般の方には馴染みが薄い専門用語・業界用語を中心に不動産担保ローンに関係する基本的な金融用語を解かりやすい内容で集めてみました。
- リースバック × リースバック
リバースモゲージと性質は似ているが、最大の違いは所有権の移転が伴うか、伴わないかの違いとなります。リースバックは融資取引と同時に所有権が債権者に移るが、リバースモゲージは所有権はそのままで融資を受けられます。両方ともそのまま自宅に住むことができるが、後者は所有権移転時の物件の担保評価額で算出される為、希望金額通りお金を借りられないことも多いようです。
- リバースモゲージ × リバースモゲージ
自宅などの不動産を担保にして、住みながら自治体や金融機関から年金型の生活資金融資を受け、死亡時や契約終了時においてその不動産を売却して元金返済に充てる制度のことです。長期に亘る利用を想定されており、所有権移転時の物件の担保評価額で算出される為、希望金額通りお金を借りられないことが多いようです。
- ローン保証料(ろーんほしょうりょう) × ローン保証料(ろーんほしょうりょう)
ローン保証料は住宅ローンなどを借りる際、金融機関が個人の連帯保証人を取らない代わりに、ローン保証会社を付けることにより発生する手数料をいう。万が一債務者が債務不履行になってしまった場合に債務を代わりに払ってくれるもの。
- 間口(まぐち) × 間口(まぐち)
くっついている道路との土地の接面部分のことを指す。一般的に道路との接面部分が多いと、車も止めやすくなるし、家の形も比較的自由にしやすい為、不動産価格としては有利となりやすいです。新しく家を建てる際は接道要件を満たすほどの間口が必要となります。 接道義務はこちら→接道義務(せつどうぎむ)
- 顔写真付き身分証明書(かおしゃしんつきみぶんしょうめいしょ) × 顔写真付き身分証明書(かおしゃしんつきみぶんしょうめいしょ)
昨今の本人確認の厳格化において、求められる本人確認書類のこと。一般的には運転免許証やパスポート、マイナンバーカード(通知カードは不可)などとなる。 運転免許証を返納した時にもらえる、運転経歴証明書も顔写真付き身分証明として認められる場合もある。
- 期限の利益(きげんのりえき) × 期限の利益(きげんのりえき)
どのような融資を受けても、与えられる債務者側の権利のこと。基本的には融資実行日より付与され、債務者は毎月の返済期限の利益を得たことになる。万が一約定日を過ぎてしまうと債務者は期限の利益を喪失したことになり、債権者より通知催告なくとも残元金と利息を一括で請求されても対抗要件に当たらない。
- 極度額(きょくどがく) × 極度額(きょくどがく)
極度額とは、根抵当権の設定時に決められる債権者側が請求できる(根抵当権を実行した際に回収できる)上限金額のこと。上限金額に含まれるものとしては、確定した元本や利息及び遅延損害金が主なものとなる。基本的には融資限度額より高い金額で設定される。また極度額を変更する際は、連帯保証人等の同意が必要である。
- 繰上返済(くりあげへんさい) × 繰上返済(くりあげへんさい)
金融機関等で融資を受け、返済をする際、当初決められた入金金額より多く入金することを繰上返済という。繰上返済をした際、別途繰上返済手数料を徴求する金融機関もあるので注意が必要です。
- 元金一括返済(がんきんいっかつへんさい) × 元金一括返済(がんきんいっかつへんさい)
元金一括返済とは金融機関によって支払い方法は若干異なるが、ある一定期間又は一定条件において支払満期を迎える際に、融資を受けた元金を一括で返済することを言います。この返済方法では通常入金で元金の内入れはなく、毎月金利のみの支払となり、大きなお金が動く目途がある際には便利がいい返済方法となります。
- 元金均等返済(がんきんきんとうへんさい) × 元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
文字通り約定支払金額において全支払期間中全て元金を均等に払う返済方法。元金に応じて利息は発生し変化するので、毎月の返済額が一定ではありません。当初の毎月の返済額は大きくはなりますが、総支払額は元利均等返済より少なくなります。
- 元利均等返済(がんりきんとうへんさい) × 元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
文字通り約定支払金額が全支払期間中全て一定に均等に払う返済方法。ローン返済額が一定の為、事業の運転資金等支払い目途が立てやすくなります。
- 更地(さらち) × 更地(さらち)
何も建物が建っていない土地のこと。不動産担保ローンでは現況が山や田ではお取扱いが基本的にできません。お取り扱いできる更地はいわゆる駐車場用地や造成工事済の土地や雑種地等を指します。
- 根抵当権設定(ねていとうけんせってい) × 根抵当権設定(ねていとうけんせってい)
通常の抵当権設定と大きく異なる部分として、融資枠が設定でき、融資枠の範囲内であれば繰り返し利用できる契約のこと。いわゆる住宅ローン等で利用される抵当権設定はローン残高を減らした分だけ再度融資を受けることはできないが、根抵当権設定ではそれが可能となる。ただし債権者側が請求できる金額を設定する必要がある為、登記簿謄本には極度額○○万円と表記される。 極度額についてはこちら→極度額(きょくどがく)
- 所有権移転登記(しょゆうけんいてんとうき) × 所有権移転登記(しょゆうけんいてんとうき)
亡くなった方の名義の土地・建物等を相続により行う親族の方への書換や不動産売買により所有権が移る際に行う登記のこと。特に住宅ローンや不動産担保ローンを利用する場合には必ず現所有者の真正な登記をしておく必要があります。また登記法改正により2024年4月1日より、相続登記は義務化されました。
- 所有権保存登記(しょゆうけんほぞんとうき) × 所有権保存登記(しょゆうけんほぞんとうき)
所有権保存登記とは、所有権のない不動産に付ける所有権の登記のこと。特に建物を新築した場合、どのような建物なのかを表示する「不動産表示登記」をしてから所有権保存をする必要がある。「不動産表示登記」は法律上必須であるが、所有権保存登記は必須ではない。ただし住宅ローンや不動産担保ローンを利用する際は必ず所有権保存登記が必要となる。
- 接道義務(せつどうぎむ) × 接道義務(せつどうぎむ)
接道義務、接道要件ともいうが、道路幅員4メートル以上の道路に2メートル以上土地が接していないと基本的に建物が建てられません。ただし接道が道路幅員4メートル以下でも、道路中心線より2メートルの範囲を道路とみなし、「セットバック」すれば建物は建てられます。また市場価値的には道路に接していない土地は使用用途が限られる為、ほぼ値段が付けられません。車でその土地に入ることができ、駐車する幅が取れていれば接道義務はほぼ満たしていることになるでしょう。
- 第二抵当権(だいにていとうけん) × 第二抵当権(だいにていとうけん)
いわゆる住宅ローン等を既に利用しているが、不動産担保ローンを別途で利用したいとなれば、第一順位の住宅ローンの下に第二抵当権として不動産担保ローンの抵当権設定を付ける事ことになります。住宅ローン等の残債が多ければ多いほど、担保物件の担保評価額に余裕がなくなるので、第二抵当権でのご融資は難しくなる場合が多いです。
- 担保掛目(たんぽかけめ) × 担保掛目(たんぽかけめ)
一般的に不動産担保ローン業者は、不動産の市場価格に掛目を乗じて、融資限度額の設定をします。それが担保価格となり掛目となります。 担保掛目を設定する理由としては、長期に亘る返済期間による不動産市場価格の変化、特に値下がりリスクを考慮している為です。一般的に市場価格の60%~70%程度が掛目となる様です。
- 担保評価額(たんぽひょうかがく) × 担保評価額(たんぽひょうかがく)
一般的に不動産の価格を算出する際、市場の不動産売買評価額が元となります。各市町村から発行されている固定資産税の課税台帳だけでは、評価しづらいことがあります。また担保評価額というのは、市場価格から掛目を乗じたものとなります。なので市場価格がこれだけあるのでこれだけお金を借りれるというわけではないのです。
- 地目(ちもく) × 地目(ちもく)
不動産登記簿謄本に記載してある項目の一つ。一般的に「宅地」や「雑種地」「畑」等があります。一般住宅やアパート、更地などを担保として評価できるかどうかは道路が付いているかによって大きく左右します。またそこで当初の地目が何かによっても建物が建てられるかどうかで変わってきます。例えば地目が「雑種地」のまま、家を新築し住宅ローンを利用する場合は、銀行にもよりますが、「宅地」へ地目変更をする必要があります。
- 抵当権設定(ていとうけんせってい) × 抵当権設定(ていとうけんせってい)
不動産登記簿謄本に記載されている抵当権設定とは、金融機関等でローンを組む際、債務の履行を担保するために、債権者(銀行等)側が債務者の提供した不動産に対し抵当権設定をすること。また債務が不履行となった場合は抵当権の実行をして、債権者側は債権確保に努めようとする。
- 抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき) × 抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)
住宅ローン等を完済した後は銀行などから抵当権を抹消する書類が送られてきます。抹消登記とはこの抹消書類を使って法務局にて行う登記となります。登記が残ったままだと不動産担保ローン等が利用できなくなる可能性がありますので、抹消書類が送られてきた場合は速やかに抹消登記を行いましょう。
- 登記識別情報(とうきしきべつじょうほう) × 登記識別情報(とうきしきべつじょうほう)
昔でいうところの不動産の権利書と同等のもの。12桁の英数字が記入されており、第三者に見られると大変危険な為、通常は目隠しシールが貼られた状態で法務局より交付される。抵当権設定登記等をする場合はこれを法務局に一旦提出しなければならない。
- 媒介契約(ばいかいけいやく) × 媒介契約(ばいかいけいやく)
いわゆる街の不動産屋さんに不動産の売却をお願いする時に結ぶ契約のこと。売却のお願いをして実際に売れるとなった時に買主さんと改めて結び契約を売買契約という。 誤解しやすいので注意が必要。
- 表面金利(ひょうめんきんり) × 表面金利(ひょうめんきんり)
金銭消費貸借契約書に書かれた金利のこと。 利息制限法によると貸付時に掛かる手数料や調査料なども利息とみなされ表面金利にそのみなし利息を加えたものが実質金利となる。 不動産担保ローンの契約時に抵当権設定に掛かる費用(司法書士の費用を含む)や債務の弁済に掛かる費用は、経費として認められています。
- 不動産登記簿謄本(ふどうさんとうきぼとうほん) × 不動産登記簿謄本(ふどうさんとうきぼとうほん)
所有している不動産の内容が表示しているもの。一番上に物件の所在地(地番)と面積や建物の構造が記載されており、2番目の段に所有権に関する事項(甲区)と3番目の段に所有権以外の権利に関する事項(乙区)が記載されている。簡単に言うと甲区には単純な所有者の異動が記載され、税を滞納し物件が差押された際にも甲区へ記載される。乙区には住宅ローンを利用した際に登記される抵当権設定の内容等が記載される。謄本は誰でも取得でき、内容を確認することができる。 抵当権設定はこちら→抵当権設定(ていとうけんせってい)
- 附属建物(ふぞくたてもの) × 附属建物(ふぞくたてもの)
一般的には倉庫や堀車庫などのことを指します。基礎がしっかりとあって建物として登記ができる倉庫については、主建物(ご自宅)の附属物としてみなされます。特に不動産担保ローンを利用する場合には現況通りの不動産登記をしてもらう必要がある為、倉庫等が未登記の場合は登記完了してからのご融資となります。
- 物上保証人(ぶつじょうほしょうにん) × 物上保証人(ぶつじょうほしょうにん)
他人の債務のために自分の財産上に抵当権や質権を設定した者を「物上保証人」といいます。 連帯保証人と異なり債務を直接に負わないが、万が一の際の求償権は連帯保証人と同様に認められる。
- 変更登記(へんこうとうき) × 変更登記(へんこうとうき)
所有者の住所が変わった時は変更登記を行います。 不動産登記簿の内容が現住所と一致していなければ、住民票もしくは戸籍附票等をつけて法務局に提出する必要があります。住所変更は義務ではありませんが、不動産担保ローン等を利用する際に印鑑証明書の住所と一緒でなければならないので、抵当権設定と同時に住所変更登記をする場合が多いです。
- 本人確認書類(ほんにんかくにんしょるい) × 本人確認書類(ほんにんかくにんしょるい)
不動産担保ローンを申込む際、契約当事者が本人かどうかを確認する書類を徴求されます。具体的なものとして、運転免許証・旅券(パスポート)・マイナンバーカード・住民基本台帳カード(写真付)・各種年金手帳・各種健康保険証 等の公文書となります。なお写真付きでない本人確認書類は認められない場所も増えてきましたので注意が必要です。
- 未登記(みとうき) × 未登記(みとうき)
建物は建築後に、建物の登記申請をしないと、法務局には登記されません。登記されずにいる建物は、いわゆる「未登記の建物」の状態となります。 建物を増築した部分など未登記があると不動産担保ローンの担保にならない場合があります。
- 約定金利(やくじょうきんり) × 約定金利(やくじょうきんり)
当事者の契約によって定められる利率(金利)のこと。 ただし、無制限に利率を設定できるわけではなく利率制限法の制限の中に限られます。
- 約定日(やくじょうび) × 約定日(やくじょうび)
毎月の返済日のこと。金融機関によって約定日は違うが、契約時に一旦約定日を決めてしまうと変更が利かないので必ず遅れない日に設定することをおススメします。
- 利息制限法(りそくせいげんほう) × 利息制限法(りそくせいげんほう)
金銭消費貸借の利率の最高限を定め,それを超える部分の無効などを定める法律。 ほかに,手数料などの名目で徴収する金銭は利息とみなすことなどを規定しています。
- 履行遅滞(りこうちたい) × 履行遅滞(りこうちたい)
債務者が,債務を履行できるにもかかわらず履行期になっても履行しないことをいう。 債務不履行の一種で債権者は遅延賠償の請求などができます。
- 履行不能(りこうふのう) × 履行不能(りこうふのう)
債権の成立後,債務の履行が不能なこと。 債務不履行の一種で不能が債務者の責に帰すべき事由に基づくときは,債権者は填補(てんぽ)賠償を請求し,または直ちに契約を解除することができます。
- 連帯保証人(れんたいほしょうにん) × 連帯保証人(れんたいほしょうにん)
主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束した保証人のことをいいます。 通常の保証人が有する催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益がなく、主たる債務者とまったく同じ立場となります。